Wat is gedwongen mede-eigendom?

Volgens de recente cijfers wonen er in ons land momenteel meer dan 3.000.000 mensen - verdeeld over meer dan 240.000 gebouwen waarin zich appartementen bevinden - in een zogenaamde gedwongen appartementsmede-eigendom.

De gedwongen mede-eigendom is één van de drie soorten mede-eigendom die we in België kennen.

Ten opzichte van de anderen onderscheidt deze vorm van mede-eigendom zich doordat er in het gebouw of de groep van gebouwen aan de privatieve kavels (bv. een appartement, garage of kelder) onlosmakelijk gemeenschappelijke delen worden gekoppeld, zoals bv. de inkomhal, het dak, de trapzaal, enz.

Iemand die een kavel in zo’n mede-eigendom koopt, is dus niet alleen eigenaar van zijn kavel, maar hij wordt automatisch ook voor een fractie mede-eigenaar van die gemeenschappelijke delen. De gedwongenheid bestaat erin dat deze fractie niet afzonderlijk van de kavel kan worden verkocht en de eigenaars kunnen met betrekking tot hun aandeel ook geen daden van beheer stellen.

Belangrijk daarbij is dat inzake de gemeenschappelijke delen geen enkele van de individuele mede-eigenaars over een autonome beslissings- en uitvoeringsbevoegdheid beschikt. Dit om te vermijden dat de mede-eigenaars aangaande de gemeenschappelijke delen aan zelfbestuur en zelfbehoud zouden doen. Bv. een eigenaar die op eigen initiatief werken aan het gemeenschappelijk dak zou (laten) uitvoeren of iemand die ter hoogte van zijn appartement de traphal zou (laten) schilderen.

Daarom wordt het bestuur en behoud van de gemeenschappelijke delen exclusief toebedeeld aan een specifiek daarvoor gecreëerde rechtspersoon: de vereniging van mede-eigenaars (VME).

Vereniging van mede-eigenaars.

Een vereniging van mede-eigenaars ontstaat vanaf het ogenblik dat het gebouw of de groep van gebouwen minstens 2 verschillende mede-eigenaars telt. Dit kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn.  

Op het moment dat de statuten (basisakte + reglement van mede-eigendom) werden overgeschreven op het bevoegde kantoor rechtszekerheid, verkrijgt de VME rechtspersoonlijkheid. Hierdoor kan de VME zelfstandig aan het rechtsverkeer deelnemen, op haar eigen naam bankrekeningen openen, enz.

Daarna gebeurt het behoud en het beheer van haar gemeenschappelijke delen door middel van haar eigen organen, waaronder de algemene vergadering en haar syndicus, die naar derden toe de VME vertegenwoordigt.

Niet zomaar uitvoeren van werken - er moeten afspraken worden gemaakt – naleving van rechten en plichten.

Het spreekt voor zich dat er in een gedwongen mede-eigendom veel mensen dicht bij elkaar wonen en ook werken.

Om te proberen ervoor te zorgen dat dit samenwonen en werken in alle rust en harmonie gebeurt, om te vermijden dat eigenaars of bewoners bv. zelf eenzijdig werken aan de gemeenschappelijke delen of aan de privatieve delen die onder meer een invloed kunnen hebben op de stabiliteit van het gebouw, om te vermijden dat eigenaars of bewoners werken gaan of laten uitvoeren … is het noodzakelijk dat er bepaalde afspraken worden gemaakt.

Dit gebeurt aan de hand van onder andere leefregels die onder meer bepalen dat er geen abnormale lawaaihinder mag worden veroorzaakt, dat de kavels enkel en alleen zijn bestemd voor residentiële bewoning, dat grote of zware meubels niet via de lift mogen worden verhuisd, dat het schilderen van de trapzaal maar pas kan gebeuren na beslissing door de algemene vergadering genomen, door een uitvoerder door de VME gekozen, enz.

Al deze regels en al de rechten en plichten worden enerzijds opgenomen in de statuten van het gebouw of de groep van gebouwen, meer bepaald in het reglement van mede-eigendom. En anderzijds in het (onderhandse) reglement van interne orde.

Iedereen die binnen een mede-eigendom woont, leeft en werkt, wordt geacht de inhoud van die documenten te kennen en is verplicht deze na te leven.

Dit in combinatie met de van toepassing zijnde wetgevingen, waaronder in hoofdzaak de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen.

Wat als het toch dreigt fout te lopen? Schakel dan (eerst) bemiddelaar WE MEDIATE in!

Het binnen een gedwongen mede-eigendom op een eerder beperkte ruimte samenleven door tal van mensen die bijna dagelijks met elkaar in contact komen, leidt vroeg of laat onvermijdelijk tot conflicten. Hetzelfde geldt voor het samenwerken met derden zoals bv. de syndicus.

Doet er zich een conflict voor, dan hebben mensen nog altijd veel te snel de neiging om het geschil onmiddellijk door tussenkomst van de rechter te laten beslechten. Het resultaat is dan meestal een dure, langlopende gerechtelijke procedure en vooral aan het einde van de rit een verzuurde en vaak nagenoeg onherstelbare relatie tussen de conflicterende partijen.

Zo’n gerechtelijke procedure, waarin er nooit écht winnaars zijn, kan nochtans in het overgrote deel van de gevallen worden vermeden.

Uit onderzoek blijkt immers dat wanneer de partijen bereid zijn om met elkaar aan tafel te gaan zitten om met elkaar te praten, daarbij begeleid dooreen bemiddelaar als neutrale (gespecialiseerde) derde partij, ze meestal zelf een oplossing vinden voor hun geschil waarin elke partij zich kan vinden.

Resultaat: een minnelijke beëindiging van het conflict met een grote kans op een (volledig) herstel van de ontwrichte relatie tussen de partijen.

Dreigt er zich binnen jullie VME een conflict voor te doen? Laat het dispuut dan niet ontsporen! We denken daarbij dan bv. aan conflicten tussen de eigenaars onderling, tussen een of meerdere eigenaars en een huurder die de regels aan zijn laars lapt, aan een dispuut tussen een of meerdere eigenaars en hun syndicus, een onenigheid tussen een of meerdere eigenaars en de VME, een conflict met een naburig gebouw door abnormale burenhinder, enz.

Werk preventief en doe tijdig een beroep op gespecialiseerd bemiddelaar WE MEDIATE, die als objectieve derde partij ervoor kan zorgen dat de conflicterende partijen hun geschil minnelijk beëindigen op basis van een oplossing die zij zelf hebben gevonden, waar zij zelf volledig achterstaan en die hen uiteindelijk terug de nodige gemoedsrust bezorgt.